La location meublée en LMNP, le statut idéal pour optimiser rentabilité et fiscalité
L’investissement locatif est le seul placement en grande partie financé par l’emprunt et les loyers perçus. Il est donc logiquement plébiscité par les Français, qui peuvent ainsi se constituer un patrimoine et préparer leur retraite. Avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ils peuvent y ajouter un avantage fiscal non négligeable.
Le LMNP qu’est-ce que c’est ?
Le statut de LMNP est un dispositif fiscal français permettant aux propriétaires de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant de certains avantages :
Une fiscalité attractive grâce à l’amortissement, permettant de défiscaliser tout ou partie des revenus générés par la location sur le long terme.
Une totale liberté de location, sans plafonds de loyer, plafonds de ressources du locataire ou contraintes géographiques. Vous pouvez donc investir dans toute la France, à loyer libre.
Une rentabilité accrue, les logements meublés se louant par nature plus chers que les logements nus.
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Quel type de location meublée choisir en LMNP ?
Selon la localisation de votre bien, dans une ville touristique, proche d’un campus universitaire ou simplement dans un quartier résidentiel prisé, vous pouvez choisir entre les différentes options offertes par le statut de LMNP :
1. Location meublée classique : c’est la forme la plus répandue, où le bien est loué à titre de résidence principale du locataire. Le bail sera d’un an renouvelable.
2. Location en bail étudiant : similaire au précédent, sa durée sera de 9 mois seulement, généralement pendant l’année universitaire. Il n’est pas renouvelé automatiquement.
3. Location touristique ou de courte durée : ici, le logement est loué pour de courtes périodes, souvent pour les vacances ou des séjours temporaires. Ce type de location est populaire sur les plateformes en ligne et peut générer des revenus plus élevés, mais implique souvent une gestion plus active. Attention toutefois à la réglementation dans certaines villes, qui peut limiter ce type de location.
4. Location en bail mobilité : de 1 à 10 mois, ce bail s’adresse aux personnes en stage, apprentissage ou mission temporaire. Contrairement à la location touristique, il n’a pas de limitation de durée de location ou de déclaration à effectuer en mairie. C’est la solution idéale si vous souhaitez habiter le logement de temps en temps.
Quel régime fiscal choisir pour le LMNP ? Réel simplifié ou Micro-Bic
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes fiscaux pour déclarer ces revenus : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Le premier est plus simple, mais le deuxième est beaucoup plus avantageux. Voici les caractéristiques principales de chacun :
Régime Micro-BIC
1. Simplicité : Le micro-BIC est conçu pour simplifier la déclaration des revenus locatifs.
2. Abattement forfaitaire : Il applique un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Cela signifie que seule la moitié des recettes est imposée, sans nécessité de justifier les dépenses réelles.
3. Limites : Bien qu’il offre une grande simplicité, le micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles si elles sont supérieures à l’abattement forfaitaire, ni d’amortir le bien immobilier.
Régime Réel Simplifié
1. Déduction des charges réelles : Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, amortissement du bien et des meubles, etc.). Cela peut considérablement réduire le revenu imposable, surtout en début d’investissement lorsque les charges sont souvent plus élevées.
2. Amortissement : Un atout majeur du régime réel simplifié est la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles. L’amortissement correspond à la prise en compte de la dépréciation du bien et des équipements sur une durée déterminée, ce qui réduit encore le revenu imposable.
3. Limites : Ce régime exige une tenue de comptabilité plus rigoureuse et détaillée. Il vaut mieux se faire accompagner par un comptable spécialisé. Mais ses honoraires sont déductibles, comme toutes les charges liées au bien.
Avec le régime réel simplifié, vos revenus locatifs peuvent être défiscalisés en totalité ou presque pendant une période de 20 ans minimum. C’est idéal pour préparer votre retraite sans augmenter vos impôts.
* Tout compris