Dispositif Jeanbrun : tout savoir sur le nouveau statut bailleur privé
Investir avec le dispositif Jeanbrun : comprendre le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif Depuis plus de 50 ans, European Homes accompagne les familles et les investisseurs dans leurs projets immobiliers neufs partout en France. Avec l’arrivée du dispositif Jeanbrun en 2026 — successeur direct de la loi Pinel —, de nouvelles perspectives s’ouvrent pour l’investissement locatif.
Ce statut de bailleur privé, conçu pour encourager la mise sur le marché de logements neufs accessibles, associe avantage fiscal, rentabilité locative et simplicité de gestion.Ce mécanisme inédit a pour ambition d’allier performance économique et développement durable du parc locatif privé, dans un contexte où la demande de logements reste forte sur la majeure partie du territoire.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Créé dans le cadre de la Loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé “Relance Logement” par le gouvernement, a été pensé pour redynamiser la construction et renforcer le rôle des investisseurs privés dans le logement. Son objectif est clair : stimuler la création de 50 000 logements locatifs neufs dès sa mise en œuvre, prévue en février 2026.
Ce nouveau dispositif d’investissement locatif concerne les logements collectifs neufs (les appartements) proposés à la location nue pour une durée minimale de 9 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal durable grâce à un mécanisme d’amortissement immobilier. A noter que les appartements anciens sont concernés, sous réserve d’y effectuer des travaux à hauteur de 30% du coût total de l’opération, pour une remise à niveau du DPE, par exemple.
Contrairement aux anciens dispositifs limités géographiquement, la loi Jeanbrun s’applique partout en France. Elle offre ainsi une plus grande liberté de choix, permettant à chaque investisseur de placer son capital dans une zone qu’il connaît ou dans une région à fort potentiel de valorisation.
Fonctionnement : l’amortissement locatif expliqué
Le dispositif Jeanbrun rompt avec la logique de réduction d’impôt directe du Pinel pour introduire un système plus souple et pérenne : l’amortissement du bien immobilier. Jusqu’ici réservé au statut LMNP (location meublée non professionnelle), ce principe est désormais accessible à la location nue.
Voici les principales règles :
- L’investisseur peut déduire chaque année une partie du prix du logement de ses revenus fonciers imposables.
- La base amortissable correspond à 80 % du prix du bien (le terrain représentant les 20 % restants, non amortissables).
- Si les charges et amortissements dépassent les loyers perçus, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € pour l’immobilier neuf.
Résultat : l’investisseur réduit fortement ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne. Ce levier fiscal est particulièrement avantageux pour les foyers dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée.
Conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Jeanbrun
Pour accéder au statut de bailleur privé Jeanbrun, certaines conditions doivent être respectées :
- Acquérir un logement en collectif neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), conforme à la réglementation énergétique RE2020.
- Louer le bien nu à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans.
- Respecter les plafonds de loyers fixés par le dispositif, selon la catégorie choisie : intermédiaire, social ou très social.
- Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant.
- Mettre le logement en location dans un délai de 12 mois après son achèvement ou son acquisition.
- Conserver les justificatifs prouvant la conformité du bien (normes énergétiques, bail, quittances, gestion locative, etc.).
Le non-respect de ces obligations peut entraîner la perte de l’avantage fiscal. D’où l’importance de se faire accompagner par des professionnels expérimentés comme European Homes et sa filiale de gestion locative Eurigest, qui assurent le suivi administratif et fiscal du bien.
Les taux d’amortissement et plafonds de déduction
| Type de location |
Taux d’amortissement annuel |
Plafond de déduction annuelle |
| Loyer intermédiaire (-15 % du marché) |
3,5 % |
8 000 € |
| Loyer social (-30 % du marché) |
4,5 % |
10 000 € |
| Loyer très social (-45 % du marché) |
5,5 % |
12 000 € |
Ces taux concernent exclusivement les logements neufs destinés à la résidence principale du locataire. Les plafonds de loyers sont alignés sur ceux du dispositif Loc’Avantages, garantissant un équilibre entre rentabilité locative et accessibilité pour les ménages.
Exemple de simulation : Quel gain fiscal espérer ?
Prenons l’exemple d’un appartement neuf à 250 000 € situé en zone A.
-
- Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix du bien).
- Taux d’amortissement : 3,5 % (loyer intermédiaire).
- Amortissement annuel : 7 000 €.
Sur 9 ans, l’investisseur pourra déduire 63 000 € de ses revenus fonciers.
-
- Pour une TMI de 30 %, le gain fiscal estimé s’élève à 18 900 €.
- Pour une TMI de 41 %, il atteint 25 380 €.
Cette simulation, non contractuelle et présentée à titre d’exemple, ne tient pas compte du déficit foncier ni des charges de gestion locative, qui peuvent améliorer encore la rentabilité nette. Pour obtenir une estimation personnalisée selon votre profil fiscal, les équipes d’European Homes peuvent réaliser une étude complète et gratuite.
Dispositif Jeanbrun vs Loi Pinel : ce qui change
Loi Pinel |
Dispositif Jeanbrun |
|
Réduction d’impôt directe |
Déduction par amortissement |
|
Zonage géographique strict |
Application sur tout le territoire |
|
Engagement 6, 9 ou 12 ans |
Engagement unique de 9 ans |
|
Investissement limité aux zones tendues |
Éligible sur tout le territoire |
|
Avantage fiscal dégressif |
Amortissement constant et stable |
Le dispositif Jeanbrun se distingue par sa souplesse géographique, sa pérennité fiscale et une logique d’équilibre locatif plus moderne. Il marque le passage d’un système de défiscalisation ponctuel à un modèle de valorisation durable du patrimoine.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Jeanbrun 2026 s’impose comme la nouvelle référence de l’investissement locatif en France. Il combine avantages fiscaux durables, simplicité de gestion, et souplesse géographique.
Au-delà de la simple rentabilité, le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une démarche de responsabilité sociétale et environnementale. En soutenant la construction de logements neufs performants, conformes aux dernières normes énergétiques, les investisseurs participent activement à la transition écologique et à la vitalité économique des territoires.
En résumé, investir avec le statut bailleur privé Jeanbrun, c’est conjuguer fiscalité allégée, impact positif et patrimoine pérenne. Un nouveau souffle pour l’investissement locatif, porté par la vision et l’expertise d’European Homes, partenaire de confiance des investisseurs depuis plus d’un demi-siècle. En confiant votre projet à European Homes, vous bénéficiez d’un accompagnement complet : de la réservation du logement neuf à la mise en location, jusqu’à la gestion quotidienne assurée par Eurigest.
Investir avec le dispositif Jeanbrun : les programmes European Homes
Alors que la loi Pinel se limitait à des zones dites « tendues », le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français. Cela ouvre la voie à des investissements plus diversifiés et à des opportunités locales souvent sous-estimées. Vous pouvez enfin investir dans votre région de prédilection.
European Homes propose une sélection de programmes immobiliers éligibles, du studio au 5 pièces, dans 12 régions de France. En zone tendue pour profiter des plafonds de loyer les plus hauts et privilégier la rentabilité, ou dans une région où vous vous prévoyez une retraite tranquille, vous avez le choix parmi une cinquantaine d’adresses, toujours bien situées, proches des transports et services, gages d’une location plus facile.
Quelques exemples :
- Le Hameau de l’Ourcq à Lizy-sur-Ourcq (77) A 16 kilomètres de Meaux, une réalisation aux allures de village proposant des Villas-jardins du 2 au 4 pièces.
- Le Domaine du Golf à Francin (73) Une adresse préservée à 15 minutes de Chambéry, villas-jardins de 3 et 4 pièces.
- Jazz en lac à Sanguinet (40) A la lisière du bassin d’Arcachon et à deux pas des plages océanes et de la Dune du Pilat.
- Les jardins de Jezzine à Compiègne (60) Dans un nouveau quartier, à la lisière de 14 000 ha de forêt.
Et bonne nouvelle : si les maisons individuelles sont exclues du dispositif, les villas-jardins conçues par European Homes sont éligibles. Ce concept exclusif combine le confort d’une maison avec la souplesse d’un appartement, tout en respectant la classification “logement collectif”.