Bien financer votre projet immobilier
Votre projet d’acquisition d’un logement neuf prend forme ? Il est temps de penser financement. Voici quelques conseils et étapes pour bien préparer votre dossier. Car une demande de prêt immobilier bien préparée peut vous faire gagner du temps… Et de l’argent.
Les cinq étapes clés pour financer votre projet immobilier neuf
1 - Pensez apport personnel
Aujourd’hui, un apport personnel est systématiquement demandé par les banques. Il peut venir de votre épargne, d’une donation d’un proche ou de la revente d’un bien précédemment acquis. En plus de rassurer votre banquier sur votre capacité à épargner, il a l’avantage considérable de réduire le montant de votre crédit immobilier.
Rassurez-vous, si vous ne disposez pas d’apport personnel, certaines aides de l’État comme le Prêt à taux Zéro (PTZ), le Prêt action logement (PAL) ou des aides locales peuvent être considérées comme tel par les banques.
L’apport personnel est un gage de sérieux pour les établissements bancaires, qui tiendront aussi compte de la solidité de vos revenus (ancienneté) et de votre train de vie.
2 - Calculez votre capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt conditionne logiquement le montant total de votre crédit immobilier et donc le choix du bien. Le taux d’endettement maximal autorisé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) est de 35%, ce qui veut dire par exemple que, pour un revenu de 3000 € nets mensuels, le montant maximum d’une mensualité de remboursement de prêt ne devra pas excéder 1 050 €. Mais les banques disposent d’une marge de manœuvre puisque 20% des crédits accordés peuvent dépasser ce plafond.
Votre capacité d’emprunt est calculée à partir du montant d’une mensualité donnée, et tient compte à la fois des revenus de votre ménage et des frais fixes que vous devez supporter chaque mois, en laissant un “reste à vivre” pour vos dépenses quotidiennes.
Notre conseil : faites le point sur vos charges avant d’effectuer votre demande. Il y a toujours un moyen de les réduire, ne serait-ce qu’un peu. Par exemple, si vous avez des crédits à la consommation, regroupez-les ou soldez-les. Votre capacité d’emprunt n’en sera que meilleure.
3 - Vérifiez votre éligibilité aux aides
L’État, les collectivités, les employeurs… Beaucoup d’organismes veulent favoriser la propriété en proposant des aides ou des prêts complémentaires attractifs. Il ne faut pas les négliger. Cela peut vous aider à boucler votre dossier de financement.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Modifié en avril 2025, il peut vous permettre de financer jusqu’à 50% de votre achat sans intérêt !
Prêt à l’accession sociale (PAS)
D’une durée de 5 à 30 ans, le PAS offre un taux avantageux et, pourquoi pas, la possibilité de couvrir jusqu’à 100% du montant de l’acquisition.
Prêt conventionné (PC)
Comme le prêt PAS, le prêt conventionné a un taux plafonné sur une durée maximale de 30 ans mais n’est pas soumis à des conditions de revenus.
Prêt Action Logement (PAL)
Anciennement 1% logement, le PAL peut financer jusqu’à 30 000 € à 1% hors assurance. Il est réservé aux salariés des entreprises privées.
Aides locales
Certaines villes ou agglomérations accordent des avantages spécifiques pour les nouveaux propriétaires. Renseignez-vous à la mairie de votre futur domicile.
4 - Comparez les différents prêts et offres
En fonction de votre situation ou de vos projets futurs, les organismes prêteurs peuvent vous proposer plusieurs types de prêt, parmi lesquels on distingue notamment :
Le prêt amortissable, pour lequel mensualités versées remboursent à la fois capital et intérêts selon un tableau d’amortissement bien défini. C’est le prêt le plus courant chez les ménages.
Le prêt in fine : il repose sur le remboursement des seuls intérêts pendant la période du prêt, puis sur celui du capital, versé à échéance. Cela permet d’obtenir des mensualités moins importantes. Il est surtout intéressant fiscalement.
Le prêt relais : solution de crédit transitoire, il permet de financer l’achat d’un bien avant même la vente du bien détenu précédemment. Il permet notamment, dans un marché tendu, de ne pas rater une opportunité d’achat.
5 - Intégrez dans votre projet les frais de notaire
Les frais de notaire sont à intégrer dans le calcul de votre financement. Dans le cadre d’un achat en VEFA, ces frais sont réduits. Ils représentent 2 à 3%, contre 7 à 8% dans l’ancien. C’est l’un des avantages du neuf !
Banque ou courtier, lequel choisir ?
Pour concrétiser votre projet, votre banquier sera votre premier réflexe. Mais, sur une durée de 10, 15 ou 20 ans, une petite différence de taux d’intérêts peut vous permettre de très belles économies. Cela vaut le coup de solliciter plusieurs établissements. C’est d’ailleurs la vocation des courtiers, qui auront à cœur de vous trouver la meilleure offre. Quel que soit votre choix, notre est conseil est : comparez ! Vous avez beaucoup à y gagner.