Quel budget pour investir
dans l'immobilier ?

Comment définir un budget pour réaliser un investissement locatif ?

Avant de faire l’acquisition d’un bien en vue de le louer, il vous faut prendre en compte tout ce qui constituera votre budget. Il vous faut donc définir:

Budgetiser son investissement immobilier locatif

Le type de bien

Votre investissement ne sera pas le même si vous envisagez d’acheter une place de parking, un appartement, une maison familiale, un logement étudiant ou une résidence services seniors. Tout dépend du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner.

Où acheter ?

L’élément essentiel pour la réussite d’un projet d’immobilier locatif est l’emplacement. Assurez-vous du potentiel locatif du bien. Il doit être situé à proximité de structures scolaires, sportives, de services, d’espaces verts…tout ce qui le rendra attractif. Il devra aussi se trouver dans une zone couverte par les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel et dans une commune attractive pour les locataires.

Neuf ou ancien ?

La question peut se poser. Il est vrai qu’à l’achat, l’ancien coûte moins cher. Cependant, les programmes immobiliers neufs offrent de nombreux avantages : réduction d’impôts, droits de mutation beaucoup moins élevés, pas de travaux à prévoir, normes énergétiques à jour, garantie décennale…et s’avèrent plus rentables.

La rentabilité locative du bien couvre-t-elle les mensualités du crédit ?

Pour rappel :
Rentabilité locative (Montant du loyer x 12) x 100-(les charges locatives)/ le prix d’achat

Il convient donc de fixer des loyers suffisamment élevés. Pour cela, appuyez-vous sur les conseils de professionnels ou comparez les loyers de biens équivalents.

Quels sont les frais à inclure ?

Budgétiser son investissement locatif

Il ne faut pas oublier d'ajouter les frais de notaire et les droits de mutation. Et si vous contractez un emprunt immobilier, vous intégrerez les mensualités composées du montant du capital à rembourser, des intérêts, de l'assurance, la garantie, les frais de dossier de crédit, travaux éventuels, charges de copropriété, assurances (propriétaire non occupant et loyers impayés), frais de gestion locative, taxes et impôts (cotisations sociales, taxe foncière).

Combien emprunter pour votre projet d'investissement immobilier ?

Pour savoir de quel budget vous disposez pour investir, vous devez identifier votre apport personnel et déterminer votre capacité d’emprunt.

Budgetiser son investissement immobilier locatif

Quel apport personnel pour calculer votre budget d’investissement ?

Pour vous constituer un apport personnel, vous pouvez avoir recours à un Livret A, à un livret de développement durable, un PEL, CEL ou un compte à termes.
Mais injecter toute son épargne dans son projet d’investissement locatif n’est pas forcément conseillé. Il faut en conserver pour pouvoir faire face à d’éventuelles nécessités futures comme les vacances, des travaux, une nouvelle voiture…
En revanche, l’apport n’est pas toujours obligatoire et selon profil de l’acheteur les banques peuvent financer jusqu’à l’intégralité du bien.

Comment calculer votre capacité à financer votre projet immobilier ?

Avoir recours à un emprunt est le moyen le plus courant pour réaliser un investissement locatif. C’est votre taux d’endettement qui définira votre capacité de financement. Vous connaîtrez alors montant que la banque pourra vous prêter.
Votre âge est également décisif. Votre banque doit pouvoir vérifier que vous serez capable de rembourser votre prèt jusqu’au bout. Il y a donc une limite au-delà de laquelle vous ne pouvez plus emprunter. Généralement les organismes prêteurs ne concèdent pas un prêt qui se terminerait après vos 75 ans.
Votre âge est également une preuve de bonne gestion. Mieux être trentenaire avec de l’apport que plus âgé sans trace d’épargne.

Enfin, vous ne pouvez pas excéder un taux d’endettement global de 35% Ceci déterminera le montant de votre mensualité et donc de votre capital emprunté

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