Le dispositif
Pinel
Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
Vous souhaitez investir dans l’investissement locatif, percevoir des revenus complémentaires, vous constituer un patrimoine transmissible à vos proches, déduire vos impôts, préparer votre retraite… La loi Pinel est faite pour vous. Comment en profiter, quels sont ses avantages, quels biens sont concernés ? On vous dit tout.
Pourquoi le dispositif Pinel ?

Anciennement dispositif Duflot, le dispositif Pinel du nom de la ministre du logement de l’époque, vise depuis 2014 à promouvoir la construction de biens immobiliers neufs dans les zones tendues et permettre à des ménages d’accéder à un logement à loyers plafonnés. Également, il permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à une partie du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 €. Vous pouvez profiter des avantages actuels du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, les réductions d’impôts diminueront progressivement en 2023 et 2024.
Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ?

Le cadre de l’investissement en loi Pinel prévoit un abattement en fonction de la zone géographique de l’achat immobilier, le plafonnement des loyers et des revenus des locataires.
Le zonage du dispositif Pinel
Cette niche fiscale a été mise en place pour encourager la construction et la mise en location des logements. L’avantage fiscal de l’État sera donc alloué dans des villes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Les biens doivent être situés dans les zones:
- Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
- Zone A : les plus grandes villes du territoire comme Marseille, Nice, Montpellier
- Zone B1 : 1546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.
Le type de biens éligibles au dispositif Pinel
- Les logements en état futur d’achèvement (VEFA)
- Les logements nouvellement construits
- Les logements construits par l’acquéreur
- Les logements anciens à refaire à neuf
- Les logements insalubres à réhabiliter
- Les locaux à transformer en logement
La loi de défiscalisation Pinel concerne également ceux qui souhaitent investir dans des biens anciens à réhabiliter avec la contrainte que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers définis par décret.
Quelles sont les normes à respecter ?
Pour correspondre au cahier des charges de la loi Pinel, les logements doivent respecter certaines normes :
- Logements neufs et à construire : réglementation thermique RT2012
- Logements à travaux : label HPE ou BBC rénovation 2009
Des durées de location bien définies par la loi Pinel
Pour profiter de l’abattement fiscal, vous vous engagerez au rament de l’acquisition du bien à le louer pendant 6 ou 9 ans. Cette durée peut être prorogée jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôts augmente régulièrement tout au long du projet dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, Elle sera équivalente à 12% du prix d’achat du bien sur six ans et de 18 % sur neuf ans, avec une déduction complémentaire jusqu’à 21% en cas de prorogation de l’engagement.
Les plafonds de loyers plafonnés par la loi Pinel
L’esprit de la loi Pinel étant de donner accès à des ménages ne pouvant accéder au marche locatif, elle prévoit un plafonnement des loyers. Ce plafonnement n’affecte en rien le rendement de l’investissement locatif. Pour connaitre la limite des loyers, il faut connaître le prix au m² du logement. Celui-ci dépend de la zone ou il se situe.
ZONE | PRIX DU LOYER AU M2 |
---|---|
Zone A Bis | 17,62 € |
Zone A | 13,09 € |
Zone B1 | 10,55 € |
Zone B2 éligibles | 9,17 € |
Pour calculer le montant maximum du loyer, appliquez la formule suivante : Plafond Loyer final= plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile. La surface comprend la surface au sol mais aussi les surfaces annexes comme un balcon par exemple. Celle-ci sera divisée par 2, dans la limite de 8 m².
Exemple sur une surface de 70m2 en zone A bis :
Coefficient multiplicateur (0,7+19/70) = 0,97
Plafond Pinel selon la zone par m2: 0,97 x 17,55= 17,02
Plafond de loyer final: 17,02 x 60 1191,4 € de loyer mensuel maximum.
Les conditions que doivent remplir les locataires
Toujours dans la logique de favoriser les locataires en difficulté, la loi Pinel prévoit un plafonnement de ressources de ces derniers Là encore, les plafonds de ressources dépendent de la zone où se trouve le projet locatif. Enfin, les logements doivent être meublés, et loués en tant que résidence principale.
Quelle réduction d'impôt avec le dispositif Pinel ?

L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Si l’objectif premier du dispositif est de renforcer l’offre locative dans des zones où la demande de logements excède l’offre, il s’accompagne d’incitations fiscales très avantageuses pour les ménages français qui souhaitent investir. Le dispositif Pinel vous permet ainsi de réduire võtre impôt à hauteur de 21% du montant de l’investissement réalisé, avec un montant de réduction pouvant aller jusqu’à 63 000 €
composition du foyer du locataire | zone a bis | zone a | zone b1 | zone b2/C |
---|---|---|---|---|
Personne seule | 39 636 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
Pers. seule ou couple + 1 personne à charge |
77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
Pers. seule ou couple + 2 personnes à charge |
92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
Pers. seule ou couple + 3 personnes à charge |
109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
Pers. seule ou couple + 4 personnes à charge |
123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire |
+13 734 € | +12 573 € | +9 200 € | +8 277 € |
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