Le dispositif
Pinel

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Vous souhaitez investir dans l’investissement locatif, percevoir des revenus complémentaires, vous constituer un patrimoine transmissible à vos proches, déduire vos impôts, préparer votre retraite… La loi Pinel est faite pour vous. Comment en profiter, quels sont ses avantages, quels biens sont concernés ? On vous dit tout.

Pourquoi le dispositif Pinel ?

dispositif_pinel

Anciennement dispositif Duflot, le dispositif Pinel du nom de la ministre du logement de l’époque, vise depuis 2014 à promouvoir la construction de biens immobiliers neufs dans les zones tendues et permettre à des ménages d’accéder à un logement à loyers plafonnés. Également, il permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à une partie du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 €. Vous pouvez profiter des avantages actuels du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, les réductions d’impôts diminueront progressivement en 2023 et 2024.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ?

dispositif pinel

Le cadre de l’investissement en loi Pinel prévoit un abattement en fonction de la zone géographique de l’achat immobilier, le plafonnement des loyers et des revenus des locataires.

Le zonage du dispositif Pinel

Cette niche fiscale a été mise en place pour encourager la construction et la mise en location des logements. L’avantage fiscal de l’État sera donc alloué dans des villes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Les biens doivent être situés dans les zones:

  • Zone A bis : Paris et 76 communes d’lle-de-France
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur
  • Zone B1 : 1546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.

Le type de biens éligibles au dispositif Pinel

  • Les logements en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les logements nouvellement construits
  • Les logements construits par l’acquéreur
  • Les logements anciens à refaire à neuf
  • Les logements insalubres à réhabiliter
  • Les locaux à transformer en logement

La loi de défiscalisation Pinel concerne également ceux qui souhaitent investir dans des biens anciens à réhabiliter avec la contrainte que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers définis par décret.

Quelles sont les normes à respecter ?

Pour correspondre au cahier des charges de la loi Pinel, les logements doivent respecter certaines normes :

  • Logements neufs et à construire : réglementation thermique RT2012
  • Logements à travaux : label HPE ou BBC rénovation 2009

Des durées de location bien définies par la loi Pinel

Pour profiter de l’abattement fiscal, vous vous engagerez au rament de l’acquisition du bien à le louer pendant 6 ou 9 ans. Cette durée peut être prorogée jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôts augmente régulièrement tout au long du projet dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, Elle sera équivalente à 12% du prix d’achat du bien sur six ans et de 18 % sur neuf ans, avec une déduction complémentaire jusqu’à 21% en cas de prorogation de l’engagement.

Les plafonds de loyers plafonnés par la loi Pinel

L’esprit de la loi Pinel étant de donner accès à des ménages ne pouvant accéder au marche locatif, elle prévoit un plafonnement des loyers. Ce plafonnement n’affecte en rien le rendement de l’investissement locatif. Pour connaitre la limite des loyers, il faut connaître le prix au m² du logement. Celui-ci dépend de la zone ou il se situe.

Les plafonds de loyers plafonnés par la loi Pinel
ZONE PRIX DU LOYER AU M2
Zone A Bis 17,55 €
Zone A 13,04 €
Zone B 10,51 €

Pour calculer le montant maximum du loyer, appliquez la formule suivante : Plafond Loyer final= plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile La surface comprend la surface au sol mais aussi les surfaces annexes comme un balcon par exemple. Celle-ci sera divisée par 2, dans la limite de 8 m².

Exemple sur une surface de 70m2 en zone A bis :
Coefficient multiplicateur (0,7+19/70) = 0,97
Plafond Pinel selon la zone par m2: 0,97 x 17,55= 17,02
Plafond de loyer final: 17,02 x 60 1191,4 € de loyer mensuel maximum.

Les conditions que doivent remplir les locataires

Toujours dans la logique de favoriser les locataires en difficulté, la loi Pinel prévoit un plafonnement de ressources de ces derniers Là encore, les plafonds de ressources dépendent de la zone où se trouve le projet locatif. Enfin, les logements doivent être meublés, et loués en tant que résidence principale.

Les conditions de revenus des locataires de la loi Pinel
composition du foyer du locataire zone a bis zone a zone b1 zone b2 zone c
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 €
Pers. seule ou couple
+ 1 personne à charge
75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 € 45 210 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes à charge
89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 € 54 579 €
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes à charge
106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 € 64 206 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes à charge
120 186 € 110 017 € 80 399€ 72 359 € 72 359 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+13 390 € +12 258 € +8 969 € +8 070 € +8 070 €

Quelle réduction d'impôt avec le dispositif Pinel ?

Dispositif Pinel

L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Si l’objectif premier du dispositif est de renforcer l’offre locative dans des zones où la demande de logements excède l’offre, il s’accompagne d’incitations fiscales très avantageuses pour les ménages français qui souhaitent investir. Le dispositif Pinel vous permet ainsi de réduire võtre impôt à hauteur de 21% du montant de l’investissement réalisé, avec un montant de réduction pouvant aller jusqu’à 63 000 €

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