Comment réduire
vos impôts ?

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière est une aide aux particuliers mise en place par l’État afin de lutter contre la carence de logements. Elle permet à des particuliers qui investissent, dans des programmes neufs ou de l’ancien rénové, de récupérer une partie de leur investissement en réduction fiscale en respectant des seuils de loyer, pour une durée minimum déterminée et dans des secteurs éligibles.

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Pourquoi l'État permet-il une défiscalisation immobilière ?

Le but des dispositifs de défiscalisation est d’une part de favoriser la rénovation de bâtiments anciens et d’autre part d’encourager la construction de nouveaux logements et d’offres locatives pour répondre à une demande croissante.

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ?

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  • L’investissement locatif en Pinel : Il s’adresse à ceux qui veulent investir dans le neuf. Il permet d’économiser jusqu’à 63 000 € en louant le bien jusqu’à 12 ans.

  • Louer en Censi-Bouvard : Il a pour but d’encourager l’investissement en résidences services. En achetant un logement neuf dans ce type de résidence, il est possible de réduire ses impôts jusqu’à 33 000€, récupérer la TVA 20 % sur l’investissement, sécuriser les loyers pendant 11 ans, que le logement soit occupé ou non.

  • Le statut en LMP/LMNP : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’optimiser sa fiscalité tout en investissant dans une location meublée: revenus locatifs en grande partie voire totalement défiscalisés pendant de longues années, sous certaines conditions.

  • Loi monuments historiques : Elle aide à acquérir ou à détenir des propriétés classées monuments historiques. Elle permet une réduction fiscale sans aucune limite de montant, d’habiter ou louer, sans conditions de ressources ou plafond de loyers et de bénéficier de subventions de l’État pour effectuer des travaux de rénovation.

  • Le dispositif Malraux : Il permet aux acquéreurs de biens anciens ou monuments historiques situés dans des zones sauvegardées de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % des dépenses engagées.

  • Loi Denormandie : Ce dispositif aide l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover dans les centres des villes moyennes: jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.

  • Le déficit foncier : C’est un mécanisme fiscal permettant de couvrir une grande partie de ses revenus fonciers, Autre avantage de ce système : cette réduction fiscale peut s’ajouter aux autres dispositifs.

  • Loi Cosse : Elle octroie un abattement fiscal aux investisseurs qui s’engagent à louer leur bien avec un niveau de loyer abordable à un ménage modeste.

Comment défiscaliser un investissement locatif dans un immobilier neuf ?

defiscaliser son investissement locatif

Les solutions pour réaliser un investissement locatif dans des programmes immobiliers neufs sont multiples et comportent tous leurs spécificités et leurs rendements propres. La pierre présente de nombreux avantages dont vous ressentirez les effets à court et long termes.

Le dispositif Pinel

Simple et avantageux, il permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. La loi de finances a prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022 en zone A. A bis et B1. En encourageant l’offre locative dans les zones où la demande est forte et proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché, le dispositif Pinel présente de nombreux avantages:

  • Réduction des impôts sur le revenu de 12% 18% ou 21% dans la limite de 63 000€
  • Complément de revenus grâce au versement des loyers mensuels
  • Constitution d’un patrimoine immobilier
  • Préparation de la retraite
  • Possibilité de louer à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’il soient détachés de votre foyer fiscal
Les conditions pour bénéficier de ces niches fiscales :
  • Le logement doit être neuf et loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • L’emplacement doit être en zone A, A bis ou B1 (zones où la demande est supérieure à l’offre).
  • La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
  • Le logement doit être conforme aux normes énergétiques en vigueur.
  • Le montant du loyer doit être encadré (5500/m2) Les locataires doivent présenter des ressources plafonnées.

Le dispositif Censi-Bouvard

C’est une aide de l’État qui a pour but de soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées.
En achetant un logement neuf dans ce type de résidence, il sera possible de :

  • Réduire ses impôts jusqu’à 33 000€ sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT.
  • Récupérer en plus la TVA 20% sur l’investissement (sous certaines conditions).
  • Sécuriser les loyers pendant 11 ans, que le logement soit occupé ou non.
Les conditions pour en bénéficier :
  • Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
  • La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
  • La location doit être meublée
  • Le prix de revient ne doit pas dépasser 300 000€ par an Plafonnement les recettes locatives n’excèdent pas 23 000€ par an et ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux
  • Le locataire doit signer un bail locatif de 9 ans minimum

Le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’optimiser sa fiscalité tout en investissant dans une location meublée.
Il permet de toucher des revenus locatifs en grande partie, voire totalement défiscalisés pendant de longues années, sous certaines conditions:

  • Les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer (traitements, salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices non commerciaux (BNC).

Vos loyers seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime fiscal au choix :

  • Le régime « Micro-Bic » : Recettes locatives inférieures à 70 000 €. Aucune charge n’est déductible mais un abattement de 50% sur les recettes est fait automatiquement.
  • Le régime « Réel » : Recettes locatives supérieures à 70 000 €. Les charges sont déduites des revenus locatifs (intérêts du prêt, travaux, frais de notaire, assurances et taxe foncière) et l’amortissement du bien également.

Comment défiscaliser ses revenus locatifs ?

Pour bénéficier d’une déduction d’impôts, il faut d’abord déclarer vos revenus fonciers. Ceux-ci sont constitués des revenus provenant des loyers issus de la location d’habitation et des dépendances, les parkings, les locaux professionnels, les terrains. Le montant des loyers à déclarer est hors charge.
Vous devez déclarer les loyers effectivement perçus durant l’année civile. Les loyers impayés étant exclus. Il faut y ajouter les indemnités d’assurance contre les impayés ou suite à un sinistre, les subventions accordées pour l’amélioration des conditions de l’habitat, les revenus issus de la location d’emplacements publicitaires, location des toits.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?

A l’achèvement final des travaux de construction en VEFA ou l’année de l’achat immobilier, vous remplirez l’imprimé 2044 EB qui détaille les caractéristiques du logement et la durée de votre projet de location

  • Les formulaires 2044 ou 2044 SPE vous serviront à déclarer le bilan de votre investissement Pinel.
  • Sur le formulaire 2042 celui de l’impôt sur le revenu, vous indiquerez votre résultat foncier
  • Enfin sur le formulaire 2042 C, vous noterez le montant de votre réduction d’impôt.

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