Comment financer votre
investissement immobilier ?

A moins de disposer des fonds nécessaires et d’acheter comptant – ce qui est rarissime – investir dans l’immobilier locatif peut paraitre compliqué, voire inatteignable. Et pourtant, il existe de nombreuses solutions faciles pour financer votre achat, voire de faire financer le prix du bien en totalité sans apport personnel. Dans votre recherche des meilleures conditions (coût total, amortissement, calcul des réductions d’impôts, simulation…) un courtier peut être d’une aide précieuse.

Comment financer son investissement en immobilier locatif ?

Financer son investissement

Utiliser son épargne pour financer son investissement locatif

Disposer des fonds nécessaires à l’achat du bien est à première vue avantageux. Vous évitez toute la recherche de crédit et surtout, sans emprunter, vous n’avez pas de mensualités à rembourser et donc vos loyers n’en seront pas amputés. Cependant, l’effort d’épargne est particulièrement conséquent et cela n’est pas forcément le plus rentable.

Emprunter pour financer son investissement locatif

Actuellement, le crédit est le mode de financement le plus avantageux pour se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier locatif. Il permet l’effet de levier; c’est-à-dire s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, pour finalement augmenter son capital. Certaines banques vont même jusqu’à accepter de financer votre projet sans apport de votre part. Vous pourrez ainsi consacrer votre épargne à d’autres placements.

Pourquoi faire un crédit pour financer son investissement locatif ?

Le niveau des taux d’intérêt est déterminant pour choisir de financer un projet d’investissement locatif. En effet, le taux d’intérêt de l’emprunt est toujours inférieur au taux de rendement de l’investissement. Donc en ajoutant la rentabilité en capital au rendement brut, la rentabilité nette globale sera supérieure au coût de l’emprunt. Actuellement, les taux d’intérêt des crédits sont au plus bas et permettent donc un puissant effet levier. Emprunter, c’est aussi pouvoir déduire les intérêts soit des revenus fonciers pour une location vide, soit des revenus locatifs dans le cas d’un investissement en location meublée non professionnelle.

Par ailleurs, l’investissement locatif tout en permettant de se constituer un patrimoine est le seul placement que l’on peut réaliser à crédit.

Quel type de prêt pour son investissement locatif ?

Financer son investissement

Le prêt immobilier amortissable classique: solution la plus courante

C’est la formule la plus simple et celle que les banquiers proposent aux primo-investisseurs moyennement imposables. Dans ce type d’emprunt, les loyers perçus servent à rembourser le capital et les intérêts dans le même temps. Comme dans un crédit pour l’achat d’une résidence principale, chaque mensualité inclut une part de capital, d’intérêts et d’assurance. De la même façon, l’emprunteur paiera plus d’intérêts en début de remboursement et le remboursement du capital se fera de manière progressive. Point négatif: les intérêts déductibles diminuant, l’optimisation fiscale est de moins en moins effective.

Le prêt In-Fine: optimisation fiscale et rendement supérieur

Dans un crédit in fine, l’emprunteur rembourse dans un premier temps uniquement les intérêts et les primes d’assurance de prêt. Il ne remboursera la totalité du capital qu’à la fin de l’opération, à une date fixée. L’avantage par rapport au prét amortissable est le remboursement de mensualités plus faibles. La déduction fiscale sera alors optimale tout au long de l’opération. Ce qui améliorera le rendement de l’investissement immobilier.

Comment rembourser le capital en une seule fois ? Le crédit in fine sera associé à la souscription à un placement en assurance vie. L’emprunteur y versera une mise de départ suffisante pour qu’en fructifiant, elle atteigne le montant du capital à rembourser Point négatif: il est réservé plutôt à des investisseurs ayant déjà des biens en location désireux de réduire leur base imposable.

Comment calculer sa capacité d'emprunt locatif ?

Financer son investissement

Pour engager un projet d’investissement locatif financé par un crédit, il vous faut connaitre votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez consacrer au remboursement du crédit. La banque prendra en compte les revenus du ménage, les pensions alimentaires et les allocations familiales et les éventuels crédits en cours. Un crédit immobilier en cours pour votre résidence principale ne fera pas obstacle à un emprunt pour un investissement locatif. Toutefois, votre taux d’endettement ne devra jamais dépasser 35 % en tenant compte également du reste vivre, ce qu’il reste à l’emprunteur pour payer les dépenses du quotidien.

Quelle durée d'emprunt pour un investissement locatif ?

Financer son investissement

La durée du crédit a une grande influence sur la nature de votre investissement locatif. Plus la durée sera courte, plus les taux seront bas et donc plus la rentabilité sera efficace. A l’inverse, sur le long terme, vos mensualités seront plus basses et vous bénéficierez de plus de confort et d’un pouvoir d’achat et d’épargne plus élevé. C’est une sécurité supplémentaire. Il s’agit donc de trouver juste équilibre entre le court et le moyen terme. En général, la durée de remboursement d’un investissement locatif se situe entre 15 et 20 ans.

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